Asset Management

Cromwell arbetar enligt filosofin ”hyresgästen är kung” när det gäller fastighetsförvaltning, eftersom vi anser att goda relationer är grunden till en stark och hållbar verksamhet.

Det främsta målet för vårt nordiska fastighetsförvaltningsteam är att bygga upp långsiktiga, ömsesidigt fördelaktiga relationer med våra hyresgäster. Detta gör att Cromwell förstår kundernas behov och kan tillgodose deras krav på ett flexibelt sätt. Med 46 fastigheter i Norden kan vi erbjuda lokaler i många olika delar av Sverige, Danmark, Finland och Norge.

Våra fastighetsförvaltare skräddarsyr även årliga affärsplaner för alla fastigheter och granskar löpande utvecklingen för varje fastighet, i linje med vår investeringsstrategi. Budgetar, prognoser, planer och utfallsrapporter upprättas på ett transparent och konsekvent sätt för att säkra att alla fastigheter förvaltas effektivt och att vi maximerar avkastningen genom:

  • inkassering av hyra, och serviceavgifter;
  • rapporter om dröjsmål med hyran, utmätningsfall, hyresindexering;
  • underhållsprogram och budgetar;
  • efterlevnad av hyresregler;
  • överlämning av enheter vid hyresperiodens början och slut;
  • informationsrapportering till Asset Management; samt
  • försäkring.

Riihitontuntie 1, Vantaa

Riihitontuntie 1 är en 14 500 m2 stor fastighet i två plan med butikslokaler och ett lager som nyttjas av ett antal detaljhandelsföretag. Fastigheten ligger i Varisto som är ett viktigt affärscentrum för heminrednings- och möbelföretag i Helsingfors och har utmärkta förbindelser med en av stadens stora ringleder.  

Fastigheten är en del av European Commercial Real Estate Limited (ECREL), en portfölj med industri- och kommersiella fastigheter som ursprungligen var ett workout-mandat. 

När det finska teamet tog över förvaltningsansvaret för fastigheten var vakansgraden 33 % och den viktade genomsnittliga återstående hyresperioden var 2,8 år. Fastigheten behövde aktiv förvaltning för att repositioneras till en Core+ tillgång.  

Teamet förhandlade med den största hyresgästen, Kruunukaluste, om en förlängning av hyreskontraktet och en flytt till första våningen, vilket fyllde den tomma lokalen där. Ett nytt 10-årsavtal tecknades med Tokmanni Oy, Finlands största billighetsvaruhuskedja, som flyttade in, sedan Cromwell utrustat lokalerna så att de passade perfekt för deras önskemål och planering. 

Sedan vakansgraden minskat från 33 % till 5 % och den viktade genomsnittliga återstående hyresperioden ökat från 2,8 till 5 år har fastighetens värde ökat med 60 %.

Kabelverket 2, Älvsjö

Kabelverket 2, Älvsjö, är en kontors- och industrifastighet om 69 000 m2, byggd 1995, som ligger sydväst om Stockholm. 

Fastigheten förvärvades 2008 och ingick i fonden V + Nordic 2 som investerar i kontors- och industrifastigheter i Sverige och Norge. 

Efter Ericssons strategiska omlokalisering 2011 stod den 22 000 m2 stora kontorsbyggnaden helt tom. Cromwells svenska fastighetsförvaltningsteam implementerade en repositioneringsstrategi som innefattade riktad upprustning av enheter och total omprofilering av fastigheten till Älvsjö 360, en kontorsfastighet för flera hyresgäster med flexibla ytor som kan anpassas efter individuella behov. 

Efter uthyrning till flera institutionella hyresgäster, bland andra Gemalto, Anticimex och Netsize IPX, reducerades den outnyttjade kontorsytan från 100 % 2012 till 0 % 2015.  

En ny detaljplanering och ny strategi för industrilokalerna implementerades, och en detaljplan för byggande av 85 000 m2 bostäder godkändes.   

En avyttringsplan i två faser för bostadsutvecklingsområdet och kontorskomplexet verkställdes 2015 och gav en nettovinst på över 50 %.

Stattena 7, Helsingborg

Stattena 7, Helsingborg, är en 6 300 m2 stor handelsfastighet i Helsingborg som består av tre enheter. 

Fastigheten ingick i en workout-portfölj i Sverige, Frankrike och Belgien, som kom under förvaltning 2012. 

Vid den tidpunkten var en enhet på 770 m2 outhyrd och ett kortfristigt hyreskontrakt med livsmedelsföretaget som hyrde en av de andra enheterna var på väg att löpa ut. 

Det svenska förvaltningsteamet hade en tydlig målsättning att öka stabiliteten i fastigheten och förbättra den viktade genomsnittliga återstående hyresperioden och rörelseintäkterna, för att banken skulle få tillbaka maximalt värde.  

Två hyreskontrakt med befintliga hyresgäster förlängdes med fem år och ett nytt tioårskontrakt tecknades med BDO för den lediga enheten. 

Fastigheten avyttrades 2015 till ett lokalt fastighetsbolag, till ett pris som motsvarade en värdeökning på cirka 20 %. Under innehavsperioden förbättrades den viktade genomsnittliga återstående hyresperioden från under ett år till över fem år och rörelseintäkterna ökade med 27 %.

European High Income Fund lettings, Denmark

European High Income (EHI) Fund är en europeisk fond med investeringar i fastigheter avsedda för lättare industri och logistik, med tillgångar i bland annat Danmark. Då fonden nådde slutet på sin innehavsperiod under 2015, gjordes överenskommelser med våra investerare och finansiärer om att förlänga fondens löptid och samtidigt omfinansiera portföljen.  

Vid den tidpunkten hade den danska delen av portföljen en vakansgrad om 28 % och korta återstående löptider på hyresavtalen, vilket innebar en utmanande utgångspunkt för att förhandla om en ny lånefacilitet med en finansiär. Det lokala förvaltningsteamet i Danmark genomförde en aktiv förvaltningsstrategi i syfte sänka vakansen och förbättra den återstående löptiden, för att stabilisera intäkterna i portföljen.  

Arbetet inkluderade att komma överens med fondens största hyresgäst, Nilfisk-Advance, om förlängning av hyresavtal om totalt över 20,000 kvadratmeter i två fastigheter. Teamets goda relation med hyresgästen innebar att de snabbt kunde identifiera hyresgästens långsiktiga ambition att stanna i fastigheterna, vilket gjorde att förhandlingen om en förlängning av avtalen förlöpte smidigt. 

Dessutom, som en respons på efterfrågan från marknaden, så ändrade teamet uthyrningsstrategi på ett antal fastigheter, där man delade upp större lagerytor i mindre enheter som attraherade ett annat hyresgästsegment. Som ett resultat av denna strategi reducerades vakansgraden med åtta procentenheter under en 18-månadersperiod.  

Den danska delen av EHI-portföljen omfinansierades sedermera, för att matcha fondens nya löptid, med en lånefacilitet om 305 miljoner danska kronor från SEB.